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votre investissement immobilier est il vraiment rentable ?

Votre investissement immobilier est il vraiment rentable ?

Quand j’étais plus jeune, j’entendais souvent des phrases du type : “Je vais investir dans une voiture/un canapé/des chaussures/une télé …” Mais est ce réellement un investissement rentable que d’acheter une voiture, un canapé, des chaussures ou bien une télé ?

Dans le Larousse on peut lire : “L’investissement est productif si la valeur cumulée des biens produits et des satisfactions obtenues est supérieure au coût immédiat.” En clair un investissement doit rapporter plus que ce qu’il ne coûte. C’est la différence entre ce qu’on appelle un ACTIF (qui rapporte de l’argent), et un PASSIF (qui coûte de l’argent).

Ça peut paraître évident à première vue mais, prenons le cas d’un investissement locatif par exemple , combien d’entre vous ont déjà entendu : “j’ai investi dans un studio ! Je le loue à des étudiants pour 400€ !” Cependant, en creusant un peu, on s’aperçoit que si on additionne tous les frais (remboursement du prêt, réparations, taux de vacance, impôts, …) cette personne dépense plus d’argent qu’elle en reçoit ! Tous les mois elle doit sortir de l’argent de sa poche !

Pareil pour l’achat d’une paire de chaussures. Aussi belles soient elles, à moins de les louer à la soirée (ce qui peut paraît bizarre mais qui est désormais possible avec le site zilok), je considère que tout ce qui coûte plus cher que ce que cela ne rapporte ne peut pas être considéré comme un investissement.

Prenons un exemple : j’achète un studio qui me rapporte 400€ par mois et qui m’en coûte 300€ tout frais compris. Je gagne donc 100€ par mois, soit 1200€ par an. En théorie, je pourrais investir de cette  manière quasiment autant de fois que je le souhaite. Je dis en théorie car il y a d’autres “facteurs” à prendre en compte comme le banquier. Par contre, si je touche 400€ de loyer et que tous les frais additionnés me coûtent 450€ tous les mois, il est certain que je ne pourrais pas supporter une grande quantité d’investissements. Déjà pour 1 investissement cela me coûterait 50€ par mois (600€ par an) alors imaginez pour 5 ou 10 investissements !
En gros on peut investir de façon quasi illimité si cela rapporte plus que ça coûte, par contre on sera très limité si on doit dépenser de l’argent tous les mois.

C’est comme s’il fallait faire un “business model” simplifié en quelque sorte.

C’est donc une des premières règles dans l’investissement immobilier : investissez dans un actif (qui rapporte de l’argent) et non pas dans un passif (qui vous coûte de l’argent).

 

6 pensées sur “Votre investissement immobilier est il vraiment rentable ?

  • 29 mai 2012 à 19 h 08 min
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    après avoir lu ton premier article, je trouve ta démarche bien courageuse ;- ))

    En revanche il ne faut pas oublier la CSG et les impôts sur les revenus. En investissant sous le statut de particulier c’est vite moins intéressant… puisque tu ne peux pas amortir le capital remboursé (il faut donc payer des impôts alors qu’il n’y a pas de bénéfice…

    Au plaisir de lire tes investissements.

    Alex

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    • 29 mai 2012 à 21 h 19 min
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      Merci Alex !
      Effectivement, il faut calculer tout ça avant d’investir. Au début on est souvent obligé de passer par là avant de pouvoir passer en professionnel et amortir un maximum de charges.
      C’est vrai que c’est un sacré challenge 😉

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  • 20 juin 2012 à 17 h 20 min
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    Quelques exceptions tout de même. Je peux investir dans un passif, si celui ci me rapporte de l’argent. Ex un taxi ou un livreur qui achètera sa voiture ou propriétaire de boîte de nuit qui achèterais une sono…

    Pour la confiance des banques, c’est effectivement très intéressant. Jusqu’a où peut on aller tant que les biens s’autofinance ? Certains sont parvenus à une centaine dappartements ! En bénéficiant d’un marché haussier, cela aide pas mal !

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  • 30 juin 2012 à 3 h 07 min
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    @Nouredine

    Si l’on s’en tient à la définition donnée (“un ACTIF (qui rapporte de l’argent), et un PASSIF (qui coûte de l’argent).”) tes passifs n’en sont pas et sont à classifier dans la catégorie actifs car leur acquisition a un but lucratif. Ceci dit je ne suis pas fan de cette classification. Je préfère de loin la classification comptable où un actif est un emploi et un passif une ressource mais je m’éloigne du sujet de l’article…

    @Emerick

    Je trouve que cet article est un peu fouillis. En effet le titre de ton article laisse à penser qu’on traitera d’investissement immobilier puis des la première phrase on élargit à une notion d’investissement orientée “langage courant”. Puis suit un smiili de défintition d’un investissement.
    Il est suicidaire dans un court article de vouloir définir la notion d’investissement.
    Pour introduire cette notion il faudrait au miminum une vingtaine de pages…
    Par conséquent il y a dans ton articles des raccourcis réducteurs. Ainsi la phrase extraite de la définition du Larousse est restrictive. Il est question d’investissement productif et même d’une seule acception de l’investissement productif (la première étant la nature directement productive , celle-ci liée au rendement)

    Tu considères que tout ce qui coûte plus cher que cela rapporte n’est pas un investissement mais tu omets un paramètre essentiel dans un investissement : sa durée !
    En effet en combien de temps la “valeur cumulée et les satisfactions obtenues” seront-elles supérieure au coût ? Dejà je te fais grace de la quantification des satisfactions obtenues (ex j investit dans un lopin de terre pour faire pousser des légumes destinés à ma propre consommation )
    Mais même en ne considérant que des revenus en numéraire il faut compter sur cette notion de durée : rares sont les investissements dont le retour sur investisseent est immédiat ! Et pourtant il s’agit bien d’un investissement.

    A mon avis, ce qui t’induit en erreur c’est que tu mêles à l’investissement son financement. Dans les 450 € il y a certainement le remboursement de l’emprunt et dans ce cas il faut compter qu’un jour cet emprunt sera remboursé et que donc les charges seront inférieures à ton loyer ton pseudo passif se transformera en actif…

    Pour conclure, un investissement est effectué avec une arrière pensée de gain mais s’il n’y a pas de gain cela ne signifie pas qu’il ne s’agit pas d’un investissement. Un investissement foireux reste un investissement. En cela ton titre avait pourtant tout bon : votre investissement (immobilier ou autre) est-il rentable ?

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    • 30 juin 2012 à 12 h 25 min
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      Bonjour Didier
      La “définition” que je donne est la ligne directrice que je me suis fixé afin de faire un investissement qui me rapporte plus que cela ne me coûte. Je n’ai heureusement pas la prétention de vouloir donner un cours d’économie ! C’est une vision qui n’engage que moi et je souhaitais la partager car j’ai croisé beaucoup de gens qui avaient “investi” dans l’immobilier mais qui au final en étaient de leur poche. C’est peut être simpliste mais c’était assez important à mes yeux pour être souligné sans en faire 20 pages.
      Encore une fois, c’est une des règles que je me suis fixé afin de prendre des décisions qui seront rentables à très court terme. Chacun sa stratégie, celle ci est une des mienne.
      Cela dit vous n’avez pas tort car la notion “d’investissement” au sens économique du terme serait très longue à expliquer et nécessiterait beaucoup plus que 300 mots.

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  • 19 janvier 2014 à 11 h 58 min
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    Tout à fait d’accord avec toi ! Aujourd’hui, il est devenu urgent d’investir dans des actifs qui vont apporter des revenus à vie. Encore faut-il se lancer !!

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